今年以来，利率一降再降，不仅商贷降，而且万年不动的公积金居然也跟着降了。前几年站在利率高位的购房者，现在是流下了羡慕的泪水。这里面哪类人最难受？我想应该是去年3月22日后买了网红盘的人，他们不仅站在了利率的高位，同时房子还被限售5年。不管是自住，还是投资，高
今年以来，利率一降再降，不仅商贷降，而且万年不动的公积金居然也跟着降了。
前几年站在利率高位的购房者，现在是流下了羡慕的泪水。
这里面哪类人最难受？
我想应该是去年3月22日后买了网红盘的人，他们不仅站在了利率的高位，同时房子还被限售5年。
不管是自住，还是投资，高昂的资金成本都让人苦不堪言。
这也是为什么今年多了很多提前还贷、换贷案例的重要原因。
提前还贷需要你各处找钱，有存款还好，压力没那么大；而换贷一般是用经营贷来操作，套路多、风险大。
除了这两种减轻房贷压力的方式，还有一种方式更为安全实用，那就是以租养贷。
01
我有个朋友，去年买了新川某楼盘，建面155平，总价320万左右。
因为是二套房，高新区首付要7成，光是首付就给了224万。
剩下的96万使用商业贷款，利率6.125%，30年的等额本息，每个月要还5833元，加上前面那套房子还有2000的月供，算下来，一个月要给银行交7800左右。
他一家四口，两个娃娃在青羊区读小学，两口子一个月加起来有2万多的工资，这套房子本来是买来自住，但考虑新川目前教育资源一般，为了小孩读书，房子就空在那里。
房子没去住，但每个月接近8千的贷款还是要给起走，再算上各自开销，每月家里根本存不了几个钱。
而且今年大环境本来就不好，好多公司不是裁员，就是降薪，他还算幸运，只是降了工资，工作没丢，但收入相比之前还是少了好几千，顿时感觉压力山大。
看着今年超低的买房利率和首付政策，他一度想把房子卖了重新买，但因为他这套房子是3倍热盘，要限售5年，意味着最快也要等到2026年以后才能卖。
他也想过用经营贷的方式来缓解房贷压力，但网上各自套路和风险，让他迟迟不敢下定决心。
后来他找到我寻求相关建议，我在了解他的需求之后，建议他把房子租出去，通过每月收取固定的租金来抹平房贷，用这样的方式来减轻压力。
02
他这个小区其实品质挺高的，占地超百亩，又是围合式布局，中庭很大，园林也比较漂亮，加上房子本身就是精装，新风、地暖、中央空调一应俱全。
东西两侧也有地铁，骑个单车10分钟就能到，地段也算不错。
地段和品质都还可圈可点，但因为周边小区租赁房源也有不少，加上户型偏大，房东自己出租并不容易。
综合考虑之下，我没有建议他自己去租房子，而是直接把房子打包给包租公司，自己每月收取固定租金就行，省时省力。
按照周边的租金水平，他这套155平的四房户型，正常的市场价差不多在5500元/月，但自己去租，一来租客来源不稳定，房子可能要空置很久；二来自己还要置办家具家电，费钱费力。
权衡过后，包租出去更稳妥一些。
最终谈下来，和包租公司签了2年合约，每月租金5000，和正常行情相比，相差也就500，没啥损失。
房子租出去后，每月近8千的房贷，瞬间就少了5千，只用还不到3千的月供，压力小了不是一点半点。
所以，在当前的环境下，以租养贷可能是限售盘最好的续命方式，尤其是对投资客来说。
毕竟，算上交付等待期，持有7-8年才能变现，无论资金压力还是其他不确定性，风险都不小。
03
当然这样的楼盘不在少数，从贝壳app公开数据显示，不少限售红盘都把房源挂出来出租了。
其中，以天府新区最多。
川发天府上城整租房源69套，除去公寓外，住宅有67套，租金水平起伏很大，1200-4500元/月都有。
原因就是很多非常便宜的房源都是“光秃秃”的清水房，租金1千多点，里面啥都没有，一看就不是诚心拿来出租的。
正常房源也就10套左右，有简单装修，包含基础家具家电，套均租金一般在3500元/月。
以建面131平套四户型为例，购入成本180万，按当时普遍6%的利率，贷款3成54万，每月还贷7554元。
以租养贷，每月只需还4054元，压力小了一半。
招商时代公园整租房源39套，租金在4300-8000元/月，部分高价房源，实际租金应该还要打一点折扣。
以建面137平户型为例，租金5000元/月，购入成本380万，按当时普遍6%的利率，贷款3成114万，每月还贷15948元。
以租养贷，每月要还10948元，压力小了三分之一。
其他诸如中海天府里、秦皇帝锦、中德麓云等小区，大多也是这么个情况。
总体来看，想以租金对抗限售期的资金压力，你的房子至少要具备几个条件。
1、楼盘品质要高，即使周边出租房源多，但凭借品质优势，租金也能“高人一等”，这样也才能匹配高租金租客的实力。
2、地段要好，最好能叠加交通优势，比如1公里内就有地铁。
3、周边租客实力要强，高新区租客实力最强，新川就可以承接部分金融城、软件园周边的高净值人群。
当然如果你嫌麻烦，不想考虑这考虑那，最好的方式就是把房子租给包租公司，自己稳定收租金就行。
对于限售网红盘来说，坐拥高额剪刀差，通过以租还贷的方式来度过限售期，基本没啥问题。
最大的煎熬是啥？可能还是未来的不确定性。
从当下的二手房市场来看，大量解禁的限售房源入市，很多楼盘的价格并没有当初想象的那么美满，等到5年以后，这些限售的红盘会不会也是这样的情况，可能没人说得清楚。
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