房贷转成经营贷,房贷抽贷风险

序言:疫情期间三点几的经营贷利率,经常会有让人产生用来置换高利率房贷的冲动,实际情况也有很多人进行了置换,不过置换前以下内容是你必须了解的!一、房贷时间长、不管是?固定?还是?锚定?LPR浮动?利率?都?相对?稳定?,一般?也?不?会抽贷,总体?较为稳定。二、经营贷时间短,受国家政策、银行政策、贷款

房贷转成经营贷,房贷抽贷风险

序言:疫情期间三点几的经营贷利率,经常会有让人产生用来置换高利率房贷的冲动,实际情况也有很多人进行了置换,不过置换前以下内容是你必须了解的!

一、房贷时间长、不管是?固定?还是?锚定?LPR浮动?利率?都?相对?稳定?,一般?也?不?会抽贷,总体?较为稳定。

二、经营贷时间短,受国家政策、银行政策、贷款个体因素等等影响,期限内或到期后有抽贷风险。

1、常规?的企业?经营性?贷款?:很注重企业资质?及抵押物的监控也即还款能力的持续监控等?贷?后?管理?,一般给个总授信,在授信期内多数是一年还一次,部分多则三年,抽贷视企业情况在授信期内也时常发生。很多做垫资过桥的,钱垫进去银行就抽贷,那客户就要及时成功找到下家,不然垫?资?利息吃不消,银行不要的客户很多时候也只能找高息的非银行机构?或?民间?接盘。若不能及时找到接盘方,垫资方视情况也经常选择先保全查封资产。所以银行没放款前一切皆有变数,什么银行批复什么银行?承诺也都?不是?非常?保险?!

2、疫情期的抵押?经营贷(主要?还是?针对?小微?企业?和?个体户?的?扶持?):资金挪用还房贷或?投资?房产?目前银行睁只眼闭只眼,日后要查或断则是风险,若?企业和?抵押物的?资质?一般?或??差?的也是抽贷首选。贷款期限和?常规经营性?贷款?一样?,多数?一年?还款?一次?,?部分?多则?三年?还款?一次?。目前?市场?上中介?广告?的??5年?10年?甚至?20年,不管先息后本?还是?等额?本息?,实际?都是?循环?授信?期限?,大部分正式借款??合同??的?借款?期限?都是?1-3年,到期?后??要?还本??然后?在?循环?授信?期内?再?续??贷?,不过?由于?疫情?国家?政策?扶持?中小微企业?,目前?允许?无本续贷??,也就是?目前?实际?操作?中?续签?借款?合同?即可(这就是?中介?所谓?的?中间?不归本?),这种?无本?续贷?随着?经济?复苏?也存在?变数??。而且?循环?授信是?会根据?政策?和?个体?因素??定期?不定期?动态评估??调整?的?,类似??信用卡?额度?可以?提?额降?额?和?封?卡?,要知道?循环??授信?对银行没有强??约束力,不能?保证?一定?可以?续签?合同?,不能太当真,有?法律?效力?的?是?正式?借款?合同?的?约定借款??期限?。虽然?授?信?期限?和?借款?期限?是?两个?概念?,但?很多?中介?口中?授?信?期限?就是?默认?借款?期限?以其此?来忽悠?客户?,所以即使?你质疑中介也是一口咬定可以?长期?,反正?以后?的?事情以后?再说?。而且?即使?可以?长期?接龙?下去,但?三?点几的这种?打折?优惠?利率谁也不能保证能持续多久,是个潜在变数!

3、经营性?贷款?的?特点:就是易变不够?稳定?,利率、期限、还款方式、放款条件等等都容易?出现?变数?,哪怕是授信期限内也一样。银行每次放款都必须受托支付?至?无关联的第三方对公?帐户?(少部分?可以?个人?帐户?),要有匹配?的?购销合同,资质要审查,各银行松紧不一。这个很多中介会提供收一笔费用,但有资金被挪用风险。若?是?自己?朋友?的?第三方?账户?,也要?考虑?税务?风险?,不过?总的?来说放款?受托支付??这方面?不算?严格?!

三、经营贷置换房贷,流程?上??先?进行?经营贷?预审?额度?,预审?通过?后??再?结清?房贷?(有?房贷?的?房产一般??也?贷?不了?多少钱?,预审?都是?默认?房贷?已结清?下?核算?额度?,从?这个?角度??也不难?看出?银行?心里?都?清楚?资金?真实?用途?,只是?当前?各种?因素?下?睁?只?眼?闭只眼)!这里?说下?预审通过?也有?终审?不通过?的?风险?,只是?相对?概率小?罢了?!

置换?后?每次归还?本金?再续都要一笔过桥垫资费用和第三方放款帐户费(若用中介提供的),每次过桥时间的不确定性带来的成本是变数,一般千分之一到二每天。银行放款时间也是常见的变数,比如由于某些因素要重新办理抵押登记,有时月末季末?不放款,有时要等额度等等。

以下是举例?的数据:

1、假设贷款100万,结清按揭的?垫资过桥费按每天?千分之一30天预算(每家?银行?撤销?抵押?效率?不一样?,这是?分手?业务?,没有?快的?动力?,暂?按?慢?的?来?算?)?,按揭提前结清无费用,则结清按揭过桥费?约3万,中介费按2%算?约2万,合计花费5万?。

2、经营贷期限按5年先息后本计算:

首套房?利率?低?一般?利差?不大?,我们?按?二套房?高值?假设?按揭20年?6.8%/年,经营贷平均3.8%/年,利差3%/年,但由于?按揭?是?等额?本息?/?本金?,不能?简单?按?利差?计算?,?实际?每年节省利息?:等额本金约??2.2万?-等额本息?约?2.6万,5年共计约?11-13万,按?折中?算?12万?。

(PS:房贷虽然是等额本息/本金,但是余额计息,所以名义利率就是实际利率。而信用卡分期和网贷都是全额计息,实际利率约等于名义利率2倍,也是最近几年才要求标示实际利率即单利率。)

3、假设经营贷一年一续,置换后每次续贷的过桥费,假设按?每天?千分之一15天预算?,预计1.5万/次,5次合计7.5万。假设5年只需?续贷2次,则2次合计3万。假设?5年?不需要?归还?本金?,则是?0元?。

4、第三方放款帐户费用假设无。

5、买公司壳/营业执照/流水等包装费用假设不需要?。

综述

A、5年共节省:

12万-7.5万-5万=倒贴?0.5万(中间?归本?5次)

12万-3万-5万=4万(中间?归本?2次)

12万-0万?-5万=7万(中间?无需?归?本?)

以上费用视过桥时间上下变动!

我们按5年中间无本续贷不归本计算,则每年节省1.4万,其次每月还款压力减少较多,节约了现金流,但把压力累积成5年到期后的不确定性!

B、20年共节省:

由于按揭每期会冲减本金,按余额计息,而经营贷全额计息,所以不能按5年节省金额的4倍计算。如下图所示:

房贷转成经营贷,房贷抽贷风险

20年期限-按揭与经营贷对比

20年先息后本不现实,只能理想化假设5年先息后本成功接龙3次!

20年总成本=76万+4.5万(过桥3次)+5万(置换费用)=85.5万

为方便对比经营贷?默认?中间续贷?不减少贷款本金!若?不?算上?置换?后??每月?减少?还款?金额?的?机会?成本,则?经营贷?20年?总?成本和20年按揭房贷差距不大!不过每月还款压力小了,节约了现金流?!?但是理想是完美的,现实是骨感的,现在的三几点的利率是疫情期间按照贷款基准利率向下打7-8折的优惠利率,要维持长久充满较大变数,且?经营性贷款特点本身就不是长期贷款也容易有变数,比如疫情?期间?无本?续贷?是否?可?一直?持续??!贷款?中介?要的?是?眼前?成交??,以后?事情?以后?说?,所以也??要?警惕?很多?贷款?中介?口中?的?无所不能?!

房贷转成经营贷,房贷抽贷风险

总结:

1、潜在风险须心里有数,做到?有的放矢?!

主要期限、利率、抽贷等潜在不稳定风险!抽贷可以是期限内提前结清也可以是到期不续!抽贷原因可以是国家政策、银行政策、个体因素、甚至经办支行经办信贷员因素。很多时候你的抵押物充足也不一定能避免,毕竟是贡献小的小客户,而银行从来不缺小?客户。如果见识过很多抽贷案例,就知道经营性贷款很多时候银行翻脸比翻书还快!而?抽贷后?再?去?找?接盘?方?,要?考虑?多久?能?找到?合适?额度?和?利率?的?其他?银行?,这都会?造成?过桥?成本?增加?,若?利率?高企?额度?减少?则?更加?麻烦?!

2、如果纯粹省钱,对照节省金额与可能风险,自己评估是否值得!毕竟每个人规划房贷结清期限不一样,5年内省钱,月还款压力变小,但后续不能保证可以持续,若不能持续则综合?总?成本大概率比房贷要高很多。

3、若除省钱还附带其他用途,则要综合评估!比如?:节约?现金流?用于?经营?、债务?整合?、盘活?资产?投资?等等?!

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