帆帆原本想在东坝买套新房，650万的预算，首房首贷。作为刚需上车盘来讲，这个预算无论是新房还是二手房，都能买到还不错的。过去一个多月，她把德贤御府、华樾国际这几个代表盘都看了，德贤御府房源还剩100多套，小户型快没了，华樾国际还剩下10多套下跃。按理说，
帆帆原本想在东坝买套新房，650万的预算，首房首贷。作为刚需上车盘来讲，这个预算无论是新房还是二手房，都能买到还不错的。
过去一个多月，她把德贤御府、华樾国际这几个代表盘都看了，德贤御府房源还剩100多套，小户型快没了，华樾国际还剩下10多套下跃。按理说，看到这么好的去化，帆帆应该更心动才对，但她在最后一刻犹豫了。
找到老莫时，帆帆说的第一句话是：“我到底该买二手房还是新房？”
是个好问题。
2022年10月，北京二手房成交量11090套，新房成交8443套。
数据来源：房天下数据
这其中，哪批人选择了新房，又有哪批人选择了二手房呢？
1
在北京，什么样的新房可以买？
北京的新盘项目不少，但对于活跃在北京城区内的人来说，可选的范围其实并不多。因为至少要考虑到通勤、上班和生活的方便。
北京城五区：东城、西城、海淀、朝阳、丰台，五年内基本开发的差不多了，少数地段特别好的，比如永定府、学府壹号院等等，万人摇号，买中的概率堪比考公务员。
所以想买到地段好的新盘，基本都要盯着五环边上，或者回龙观这样产业支撑非常强的成熟社区。再不济也得在地铁沿线，比如北部沙河，远是远了点，但是地铁方便，周边也有产业和大学城支持。
东坝是个不错的区位，有望京的产业外溢，地铁规划也在建设中，只是当前配套不是很完善。
这些都说明了轨道交通的重要性，如果没有轨道交通，比如南四环外的橡树湾，虽然在五环内，因为没有地铁导致价格受到很大压制。
但地段，只是选盘的其一要点。
2
买新房，买的是什么？
看过新盘的朋友应该有一种感觉：去了哪个项目都觉得不错，感觉规划得都很好，都很值得买。
但每年新项目交付季，维权事件比比皆是。为什么？因为新房的选择，在一定程度上是选择未来，其中包括两个方面：
1、周边开发的未来
新盘大部分都坐落在需要新开发的区域，周边有大片新土地要卖，政府和开发商要携手引入教育集团、商场等等，把这块土地上的基础配套和商业配套建设起来。
北部的新商圈打造还是很成功的，比如新北苑，最初也是一片荒地，但在几个 开发商共同建设下，再加上13号线和未来17号线，价格增长很快。
但板块的成长往往在新房交付之后，很多新房2024年底交房，而整个社区的成熟要再花10年去等待，这期间究竟有多少不确定性，普通老百姓无法左右也无法预测。
现在很多新房去化不太好，比如朝阳区王四营四兄弟，位处曾经的焦化厂，地铁是有的，但周围的配套建设很慢，整体就不太加分。
2、房子质量的未来
这也是每年维权的重头戏。其实在北京，大家都有一个心态：差不多就得。因为北京房价高、存量房多，很难找到完美的房子。但区别在于，新房是有一定营销费用的。
同样6万/平的房子，二手房能实打实看到房子的优缺点。而新房，卖房时售楼处介绍的样板间和你收到房子的公摊、尺寸、乃至窗户的大小，都有可能不同。
北京其实还好，政府正在优化新房交付的流程，还提出“现房销售”等政策，但真到全面落地，也是需要时间的。至少目前的项目，没有几个。
3
到底要不要买新房？
买房跟谈恋爱一样，如果帆帆当时真的想买，也就买了，但凡犹豫，就是新房有她不可接受的问题。比如未来不可控，比如位置还不满意。
其实北京的新盘购房者中，改善和投资性的购房者比例大于首套刚需。
北京的新盘项目遍布东南西北，区别却非常大。总价低的项目售楼处，人员密集，每天都有人去看房，比如门头沟三兄弟（峯范北京、金茂长安悦、龙湖揽镜）均价才5.5万左右，热度很高。
但很多签了小户型的业主都是二套需求的外溢。
目前全球都有通货预期，北京的中产阶级是非常庞大的，这批人没有更好的保值升值渠道，于是把目光放到了有潜力的房产上。但新房限购，二套房政策80%的首付会限制一批人的购买力，新盘小户型，就成了非常优质的选择。
这些人不会去南城住，只是家庭有这么一笔钱，在北部不好买，去南城，要好上车很多。
另外一批定位高端改善盘的大户型，刚需群体也买不起。
所以对帆帆这样的刚需上车群体来说，买新盘还是有点尴尬的。很显然，她自己也意识到了。
而面对这种情况，还有一个选择，那就是——次新。
4
二手房的优势
北京是个庞大的存量市场，但北京楼市的热度，却不是跟着环线走的，而是跟着产业走的。
在现在还很成熟的产业板块，周边的交通和商圈配套都已经建好，而在这些基础配套建设的同时，也有新盘在落地开发，这些2000年以后的楼盘，统一被称为次新。
次新也是二手房，但不老旧。二手房的缺点，是税费相对高，交易流程复杂。
优点是钱都花在明面上，买的是现在，是确定，付了钱就能入住或出租。它不是预付商品，而是即时交易。
此外，从保值增值的角度来说，二手房在市场上的流通性也更好。因为优质新盘少、且不容易摇到号，抢不到优质新盘的购房者，还不如稳准狠地买一套适合自己的二手房。流通性、自主性和配套都有。
帆帆看了次新没多久，就买了奥林匹克花园的小两居，她说：“我脑子里的家，其实就是这个样子。”
其实对于新房还是二手房的选择，是没有确切答案的。每个人的情况不同，适合自己的房子也不同。
只是买房要有主次：首先明确自己的需求，根据需求和资金去划分片区、选房，再筛小范围做决定。
跟风走、盲目的海量看盘不会为你带来更多收获，只会让你更迷茫。如果还是拿不准主意，寻求专业团队的帮助，让专业的人，做专业的事。
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