商业贷款提前还款,提前还房贷是否划算?

今年好多房东都在提前还贷,但提前还贷真的划算吗?……这几天,我被要不要提前还房贷的事情搞得很纠结,干脆写出来和大家分享下:我2017年在成都东二环买了一套70多平米的小两居,因为公积金年限不够,

今年好多房东都在提前还贷,但提前还贷真的划算吗?

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这几天,我被要不要提前还房贷的事情搞得很纠结,干脆写出来和大家分享下:

我2017年在成都东二环买了一套70多平米的小两居,因为公积金年限不够,就贷了60万的商业贷款,当时基准利率是4.9%,找熟人帮忙后打了个95折,实际利率4.665%,等额本息30年,共360期,每期还款3095元。

商业贷款提前还款,提前还房贷是否划算?

我本来一直安安分分按期还贷没多想过,但今年银行存款利率一降再降,低风险理财产品收益也不高,最近看新闻,据说现在买商品房房贷利率有些都低到三点几,我突然就心理不平衡了,有了提前还贷的冲动。

于是我打开银行APP查自己的房贷还款情况,整理了一下,具体如下:

已还款66期,还款总金额204310元(其中本金56663元;利息147647元)。

待还款294期,欠款总金额909930元(其中本金543337元;利息366593元)。

我尝试在线上做了一下提前还款的试算,试算结果是如果我选择一次性还清全部贷款的话,只需要支付剩余本金543337元和1476元的利息,也就是说我只要一次性还544813元,我的房贷就全部还清,以后就再也不用每月还款了,彻底无债一身轻。

当然,这个只是试算,我也不清楚银行会不会针对提前还款收点手续费或者违约金之类的,反正在试算过程中没说有这些。

于是我兴冲冲地准备预约提前还款,但想了想还是不放心,同时多少还有点不甘心,毕竟作为一个普通老百姓,能够从银行贷款的机会少之又少,基本就买房贷款这一回了,再说现在通货膨胀钱一年比一年不值钱,现在还是不是有点可惜?

于是我查看了一下我的理财产品做对比。

商业贷款提前还款,提前还房贷是否划算?

我是个胆小的人,股票基金之类的我根本碰都不敢碰,以前就把钱放在银行的结构性存款里,后来结构性存款的利率越来越低,普通银行基本半年期利率在1.3~2.9%之间,能上3%都很少,像四大行这种就更不提了,更低!

所以我都是买一些低风险的理财产品,期限半年到一年的,虽然都是些净值类产品,不保证收益,也不保本,但基本还是很安全,收益虽不算高,但基本能做到3.4~3.6%之间。

于是我做了个测算,若我把这准备还贷的544813元捏在手里做理财,在不同的年收益率下未来24.5年(294个月)的理财总收入对比,结果:

年收益率2.8%时,未来总收益约为372729元;

年收益率3.0%时,未来总收益约为400437元;

年收益率3.2%时,未来总收益约为427133元;

年收益率3.4%时,未来总收益约为453829元;

……

商业贷款提前还款,提前还房贷是否划算?

说实话,测算到这里我都惊呆了,我未来294期要还的利息总额是366593元,本以为当初房贷利率那么高,自己提前还款无论如何都会少划算些,结果确是我若把用来还款的钱捏在手里做理财,只要理财年收益率能保证不低于2.8%,居然就能轻松覆盖未来294期的利息总和。

这是怎么回事?

难道是因为等额本息的还款方式导致我前5年半已经还了利息的大头?

总之我现在是大为诧异,不算不知道,一算吓一跳,提前还贷的心是半点都没了,既然理财收益比还款利息多,钱在自己手里,有个急用也更方便,不还了,还个毛啊!

不过我心里还是有点没底,也不知道自己这么测算是不是哪里有BUG,不然为什么今年那么多的人选择提前还贷呢?难道人家不会算?

希望有专业点的网友来帮我捉个虫,指点指点。

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