关注@啡小沫专注职场赚钱干货，和你一起飞速成长！关注房产投资的朋友，应该都知道，公寓房是被诟病的一大坑。但其实，我个人并不认为它是绝对不能买的豺狼虎豹。但是，一定要搞明白，自己为什么买？买入逻辑是什么？想要从这个
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但其实，我个人并不认为它是绝对不能买的豺狼虎豹。
但是，一定要搞明白，自己为什么买？买入逻辑是什么？想要从这个交易中获得什么？而不是被包租一忽悠就盲目入。
分享一个关于公寓的咨询。提问者的公寓位置还不错，起码到现在，托管仍然在履约。
且通过后续交流，提问者本身考虑得已经很全面了，这公寓当年买入目的明确，是因为房子有可能拆迁，所以低成本为自住托底，现在也比较好交易。
但是很多没想清楚的买家就不那么幸运了。
我身边有朋友，旅游时被忽悠在小县城买的公寓，也是承诺包租，然而疫情第一年开始，就已经不履约了。这种就是真的深坑了，现在想止损都出不来。
再提醒一次，什么免费旅游看房团，忽悠你买公寓房海景房这些的，99%都是坑，千万别冲动买。
知识星球提问：
你好，小沫，我在二线省会城市有一套loft公寓，公寓门口是地铁口，旁边有2个大型商场。周围竞品有两栋是政府保交楼的，具体什么时候交付不确定；还有一栋是对面新建loft，开发商卖了一两年了，精装好像是一万左右。
我所买的公寓从交房开始就托管出去了，托管时间一年半，租售比大约在4.5%，如果是自己对外租可能比这个还要高一些，当初选择托管也是为了省心省事按月收租，尤其是像现在疫情反反复复的状态，个人出租也不是很好租。
考虑到再过几年房子老了，周围竞品多了要出售不好卖，近期有出售的想法。
从中介了解到整栋楼出售的比例不高，但是价格也不高，卖出去的十几套差不多在50万左右，我实际支付的总房款和契税是48.2万，交完总房款到实际交房中间有2年时间，加上2年的利息差不多要合到53万左右。
因为跟托管签的是5年的合同，如果售出房屋新房主不继续履行合同，我还要交差不多1万元的违约金。
现在还没想好要不要卖？卖出之后的钱也没想好是置换房子？还是做其他投资？如果不卖就怕后期竞品太多，进一步压价更卖不出去；周围房源挺多的，合同到期后租金会不会降也是个未知数。说的比较多，希望听听小沫的意见！
小沫回答：
你好~
我们决定是否要做一项投资，一般会从几个维度考量：安全性（风险）、收益率、流动性。
低风险但低收益率，那大家购买一定是图它的流动性，比如银行的活期，或者宝宝类产品；收益率高了，那要么风险高，要么流动性差，比如股市炒短线的，流动性好但是高风险，价值投资打定主意这钱5年不用的，是通过人为降低流动性，降低了风险。
公寓产品，一般安全性比较高（现房，期房不好说，可能烂尾），我猜你说的是年投资回报率4.5%哈，但是流动性就是它最大的弱势了。
它的流动性差是由两方面合力造成的。
一方面居住需求接盘的人少。因为是商住两用，不能落户上学啥的，也就缺失了一般住宅的刚需功能，水电也贵。所以除非是特别想在这座城市拥有一个属于自己的空间且不在乎住宅的上面这些属性的人，才会有购买需求。比较常见的，比如大龄单身女性，想低成本在好地段拥有自己的一个居住空间，可能会选择。
另一方面，作为投资品，它的交易成本相当高。个税、契税、增值税等；且它不像普通住宅一样，产权到期是自动续期的，它50年甚至40年到期后，可能是需要申报并缴纳续期费的。这些都会蚕食它的投资回报率。
比如一个公寓正常投资回报率4.5%，但是又交易了付了高昂交易成本+中间有空置，可能最终算下来投资回报率3%不到。那还不如买个大额存单呢不是？这也是很多投资房产的文章，一直诟病公寓的原因。
所以我之前在很多文章中也写过，我一直认为，公寓不是豺狼虎豹，不是绝对不能买，但是一定要搞清自己买入的逻辑。
个人觉得，三种情况是可以买公寓的。
第一种，非投资，就是买了个消费品，自己住觉得爽。
我知道很多人会说公寓居住环境嘈杂、人员复杂、水电贵等等一大堆它不宜居的理由。但是，它最大的好处我们也不能否认，普通人可以在非常好的地段以自己承担得起的价格，拥有一个属于自己的小空间。这个诱惑已足够大。
比如，我身边有打定主意长期单身的女性，金钱有限，但又非常想在好地段拥有自己的一个小房子。她们也不需要考虑孩子的教育、不用考虑有没有学位，公寓可以极大满足她们拥有自己小空间的这个梦想。
比如，有想搞副业的读者给我留言，说她已婚，但是买了个小公寓，作为自己的逃离基地。自从有了这个空间，人生简直太爽了。英国女作家伍尔夫在剑桥的演讲上说：“女人要想写小说，必须有钱，再加一间自己的房间。”这是来自一个世纪前的呐喊。
第二种，对资产配置有充足经验、有余钱、把公寓作为资产配置中提供稳健现金流的一个部分，长期持有。
如果公寓持有2年，交易成本不仅会蚕食掉利润，还大概率会亏损；如果持有5年，可能打了个平手；持有20年，可能早赚回本金了后面反正都净赚咋都行，交易成本往每年一平摊，影响变很小了。
而收租子类产品的好处，就是现金流非常好，每月往进流。就算买高分红股息股，也不会月月固定分红。
所以在资产池子已经非常丰富，投资经验也丰富，且有长期余钱的情况下，适当配一点好地段公寓也不是不行。
第三种，稀缺顶流公寓。
公寓跟普通住宅都是房子，所以一样总有稀缺的顶流。比如《三十而已》里顾佳的房子甚至顶层太太的房子。
投顶流公寓跟投收藏品差不多逻辑，跟咱大部分普通人反正也没啥太大关系，不展开讲了。
上面这三种，是我的总结。当然，你可以有自己的总结判断哈，每个人都可能会有自己不同的权重。总之，就是一定要捋清楚，自己当初的买入逻辑是什么？看看买入逻辑变了没，再判断是否要卖出。
至于比公寓好的投资品种，我倒是认为也有很多。
比如买年金险。我一直觉得年金险、增额终身寿险这些，也类似于“买房”，给自己老年买了一套可以源源不断提供“租金”现金流的房子。
但是“好”不是一个绝对的概念，每种投资品都各自有利弊，比如年金险就不能当下带来现金流，又比如我前面说的有的人可能这些都非常完善了，那在他投资组合里加个公寓就挺好。
所以我认为的好不等于你认为的好，不一定适合你的家庭现状，这个都还需要你结合自身情况判断哈。
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