在深圳，哪里画的饼又大又香？答案也许有很多，但大前海绝对是榜上有名的一个。2021年9月6日，深圳正式宣布前海扩容，面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，足足扩大了8倍。与此同时，宝中、碧海湾、沙井、
在深圳，哪里画的饼又大又香？
答案也许有很多，但大前海绝对是榜上有名的一个。
2021年9月6日，深圳正式宣布前海扩容，面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，足足扩大了8倍。
与此同时，宝中、碧海湾、沙井、国际会展新城、机场、大铲湾大部分区域被纳入其中，翻身做主人，共同为大前海的经济添砖加瓦。
根据媒体报道，2021年，前海地区生产总值1755.67亿元，同比增长10.5%；实际使用外资58.22亿美元，同比增长14.9%；进出口总额1.74万亿元，增长20.3%。今年1-6月，前海实际使用外资35.33亿美元、增长17.4%。
而前两天，这个深圳引以为傲的大湾区价值高地，也迎来了一周岁生日。
那么，在过去一年里，大前海的楼市又发生了什么变化？
当初吹的牛，让房价上涨了吗？
先来看看一手房市场。
根据克而瑞深圳区域数据显示，2021年9月至今，大前海一共有20个新盘入市。
不过，主要都是集中在宝安和南山两大片区，整体认购率为七成。
从这20个楼盘的开盘情况来看，我发现了几个特点：
1、开盘即售罄的项目只有5个，占了整体的1/4，而且都是去年的新盘，今年一个都没有。
2、去年新盘的整体认购率约为70%，今年新盘的整体认购率约为54%，认购率呈现下降的趋势。
3、认购率在80%以上的新盘，产品面积段基本都涵盖刚需、改善、豪宅，圈层并不纯粹。
4、10万+的项目并非都卖得很好，例如我们写过的前海宸湾，就因为用地性质和土地使用权的问题陷入滞销。
5、一些4万+、5万+的新盘，由于地处发展成熟的板块，加上一二手倒挂差较大，因此也比较畅销。
那么，近一年，大前海各个板块的新房价格有何变化？
沙井+福海板块：
今年年初均价还是5万+平，现在已经回落到5万/平左右。
福永+航城板块：
去年9月到今年7月均价都在6万+/平，最高超过6.6万/平，但今年8月突然跌回5.8万/平左右，主要是因为兴围华府拉低了均价。
西乡+新安+宝中板块：
去年11月均价曾上涨超过8.4万/平，后逐渐回落，今年8月已经回到8万/平左右，和去年9月的水平相当。
小前海板块：
这是大前海最具价值的板块，所以从去年9月到今年8月，新房均价都比较坚挺，而且很贵，保持在11-12万/平。
南山+招商+蛇口板块：
可以说是三个臭皮匠顶个诸葛亮，整体均价和小前海差不多，基本都在10万+/平以上，去年11月冲到过12万/平左右，今年8月又回落到10.5-11万/平。
看完一手房市场，再来看看更真实的二手房市场。
根据大咖深房团统计的数据显示，过去一年里，除个别楼盘之外，宝安和南山的二手房成交价基本都出现了不同程度的下跌。
首先是宝安。
二手房成交单价区间跨度比较大，最低5万+/平就有交易，最高可以达到18万+/平。
从房价涨跌情况来看，统计的26个二手盘里，只有5个出现了上涨，占比不到1/5，其余21个均出现下跌。
跌幅超过20%的有4个盘，其中跌得最惨的是花样年花郡家园，跌幅高达24%。
有意思的是，涨幅最大的居然是同样位于宝安中心区的尖岗山名苑，涨幅达到14%，可谓同人不同命，同伞不同柄。
此外，并非越贵就越抗跌，一些10万+的二手盘也出现了近20%的跌幅，而一些5万+、7万+的二手盘，也能实现房价微涨。
其次是南山。
相比宝安，南山的二手房成交单价区间跨度则小一些，最低6万+，最高14万+。
从房价涨跌情况来看，统计的13个二手盘里，11个出现了价格下跌，而上涨的只有2个。
其中，涨幅最大的是星海名城，涨幅高达38.6%，其次是半岛城邦花园二期，但涨幅只有1.7%。
跌幅超过10%以上的有10个盘，其中跌得最惨的也是前海的鼎太风华社区，跌幅高达32%。
此外，房间越少、面积越小的房源反而跌幅越大，这也说明南山基本上是改善和豪宅市场，刚需产品并不抗跌。
总体来看，大前海的楼市也存在分化行情。
新房市场方面，大致可以分为10万+板块和10万+以下的两个梯队。
除了小前海的价格比较坚挺之外，其他板块都出现过冲高回落的现象，更准确地说应该是价值回归。
所以，在这种情况之下，打新的价值排序也显而易见：小前海＞南山、招商、蛇口＞西乡、新安、宝中＞福永、航城。
二手房市场方面，宝安和南山的二手房价格之所以会出现下跌，最大的原因自然是深圳出台了二手房指导价这个大招。
当然，我们也不能否认大前海的价值，毕竟它的发展规划还是很有逼格的，只是需要大家给它一定的时间。
而且从土拍来看，去年9月到今年8月，大前海出让的8宗宅地里，有5宗触顶成交，也说明开发商还是很看好这里的前景。
所以，在南山和宝安，如果你遇到一些地段比较好，又没有硬伤，且降价幅度比较大的二手笋盘，只要钱到位，我觉得还是可以入手的。
但是我还是要提醒一句：不要指望靠炒作规划带动房价大涨，只要调控政策还在，任何规划都是苍白无力的。
部分资料来源：克而瑞深圳区域、大咖深房团
来源：珠三角PLUS
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