杭州城北,杭州城北万象城

|PART1|产业决定板块命运,产业还决定房价上限,这两句话是杭州人用时间得出的真理。在杭州产业史上,滨江和未科是两个无法越过的经典产业造城案例,可少有人知道,它们的源头究竟在哪?假如我们将真正推动滨江、未科发展的产业巨头们个个列举出来,会发现占据产业上游、驱动城市扩张、生长的,还是那批从老城西出发的“小舢板”,他们是阿里、海康、网易、

| PART 1 |

产业决定板块命运,产业还决定房价上限,这两句话是杭州人用时间得出的真理。

在杭州产业史上,滨江和未科是两个无法越过的经典产业造城案例,可少有人知道,它们的源头究竟在哪?

假如我们将真正推动滨江、未科发展的产业巨头们个个列举出来,会发现占据产业上游、驱动城市扩张、生长的,还是那批从老城西出发的“小舢板”,他们是阿里、海康、网易、钉钉等。

而这些诞生在城西文教区巨头们的迁徙之路,便成了杭州的产业造城之路。

从西湖时代到钱江时代,再到大城西时代的崛起,他们起到了决定性的支柱作用,可以预见的将来,他们大概率也还会是杭州向上突破的中坚力量。

阿里、网易、海康只有这么寥寥数家,注定不可能驱动产业在城市各个空间方向的整体突破,其他城市区域的发展望产业不得,却不能坐以待毙。

在浓烈的产业驱动城市的大环境下,谋划、发展起属于自己的产业集群是杭州所有大区的终极梦想。

| PART 2 |

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相较于江南的“滨江”、城西的“西湖—西余杭”,江岸自带CBD的“上城”,拱墅与临平是杭州两大传统产业弱势大区,尤其是土地财政依赖度极高的中心城区——拱墅

跳出行政区之间的产业竞争和产业格局,从城市区域的角度,以东余杭、拱墅区为核心构成的大城北,长期以来都是杭州产业空间格局上的“巨大缺口”。

北建的提出,在大跨步的城市发展空间基础上,“大城北产业侧突破”是可以预见到的主线目标,重点则依旧会是拱墅区

毕竟余杭一心不可二用,分散既有产业集群更是产业向上的大忌,东余杭注定只会在原有的产业基础上稳稳的迈进。

大城北产业,还得看拱墅,而拱墅也深知其中的道理,中心区域及老下城区开发空间几近尾声,未来的拱墅区在产业端能发展到哪个阶段,需看向北方。

在城北,拱墅区有唯一连成片的地理空间余量。

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从北软向东跨过通益路这条既有的传统城市边界,运河新城、铁路北、杭钢构成的整体,目前仅处于开发初始阶段,土地成本足够低,而土地成本低恰好又是招商的核心优势。

作为一个没有产业基础的纯白区域,让渡土地价值进行跨越式的招商尝试,几乎是不可抵抗的“产业崛起路径”诱惑。

拱墅区也正是这样做的,短短几年内,设想中的杭州中关村已现雏形。

顺丰、360、华为、58同城、新浪等一批二、三线互联网大厂纷纷落地于此,加上省国贸、招商蛇口、浙数文化等传统势力,智慧网谷构建的城北第一产业集聚区,明面上正迈向打造杭州产业第三极的大道。

那么在“既有的北软”+“新兴的智慧网谷”组成的产业双芯格局下,大城北是否能够真的打破当前杭州稳固的产业双星(滨江、城西科创走廊)态势吗?

答案虽然在目前看并不明朗,但恐怕我们不能抱有太高期待。为什么这么说?

| PART 3 |

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看一眼当前智慧网谷首个落地且已建成投入使用的顺丰创新中心。体量巨大的产业园区,建成竣工已有不短的一段时间,可除了个别顺丰自用楼幢外,大部分楼幢空空如也。

需要填满庞大的园区,仅凭一家不太依赖高端研发型人力资源的物流巨头的区域总部,带来的产业人口是有限的,该园区或许后续还将导入不少顺丰上下游企业,但实质性的产业导入必是一个巨大的问号。

楼不稀缺,稀缺的是实质性产业落地,这点恰好是智慧网谷这些外来巨头们热火朝天建起来的园区最大的不确定性。

而这个不确定性对于城市产业集聚奋进的预期和目标而言,可能是要命的。

通俗直白一点讲,有一类挂名大厂的新建园区看似是产业,事实上却是“圈地项目”,既然地很便宜,甚至乎零成本给到,白给的地为什么不拿?

不仅在杭州,武汉、成都、西安、南京等对产业突破抱有巨大野望的城市,或多或少都落地了相当的圈地项目。

就连杭州,阿里旗下的产业项目也很难说都是实质性的产业项目。

比如蚂蚁之江、菜鸟云谷,既有的、或已规划的总部办公空间足以满足所需,那其他的远超使用需求的规划或在建的大型园区可想而知。

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△菜鸟云谷在建工地

实质性的产业没有,起码名头有了,从某些角度想,这也算一种成功?

我们再回过头看,上述几个外来大型新兴产业巨头是否真的要重仓杭州?未建成之际,这个问题是没有确切答案的。

但通过类比一些既拿了地,实际上还成规模的在杭建立大规模团队的大厂,比如字节跳动、vivo等,还是可以略窥一二的。58、360、新浪有多大规模的现有杭州团队呢?

至于国贸、招商蛇口这批传统产业代表所打造的产业容器,能达到多高的高度,则就更具不确定性。

更有甚者,已经出现部分产业园区对外出售房产类产品,产业项目房产项目化的迹象,再次给本就不确定性较强的产业导入可能盖上了又一层阴霾。

即使到了今天,从各种迹象表明拱墅区的产业集群向北战略前路坎坷,但实属意料之中

产业集聚有两种主要类型,一种是中心城市对外的吸引,一种是自我孵化。

| PART 4 |

第一种,目前能够做到对外产业强吸引能力的城市,绝大部分是处于区域绝对中心的一线城市,和部分强二线城市,其中以一线城市为主要代表。

下游城市孵化的产业巨头,在发展到一定阶段,逐步需要更多的人力资源、资本时,总部去往一线城市,或更高能级,人力、资本资源富集的中心城市就成为天然的更佳选择。

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比如上海虹桥商务区的地产公司总部集聚效应,吉利总部搬迁至杭州等等,皆是典型案例。

这类总部迁移至高等级城市固然有,但数量不仅少、且难以集聚,富集人力资源和资本的传统城市或产业中心往往是他们的第一选择,而非新兴的城市板块。

还有一种是自我孵化,阿里、网易、海康便是此类代表,孵化这类产业巨子难度极大,需要人力、资本、市场的共同作用,多数新兴板块及城市区域是不具备孵化他们的条件的。

这类巨头同时还会被所在城市牢牢抓在手里,靠引进是引进不来的,强行引进,结果好一点的,可能是能量有限的区域公司,结果差一些的,大概率就是圈地项目。

存量竞争年代,每个巨头都是所在城市用全力绑定的,如此,以引进为核心招商战略所推进的产业集聚区,大概率免不了圈地项目集聚。

但圈地项目也并非一文不值,毕竟它存在就是一种可能。

大批量的商办性质项目集聚,也就意味着大量的商办空间集聚,入住的企业就算品相不太行,但它终究还是存在。

有企业便有人口导入、便有各类需求导入,野蛮生长也是创新、和自我孵化不可或缺的重要土壤。

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△成熟状态的北软

就如北软,大厂没有,外包、广告产业为主的北软还不是撑起了城北产业半边天,给区域带来了充足的活力。

谁又能说,在野蛮生长的北软,就不能出现更好的企业?而这就是希望。

| PART 5 |

还是那句话,在存量竞争的时代,存量难求,增量更难得。

杭州这样一座城市,产业“两极”本就不是最优解,何况“三极”?能做到产业“2.5极”就已是极好的结局,一旦实现,同样能够改变杭州的城市和房价格局。

最后还是要给奋进的城市操盘者最高的敬意。

城市发展的主线是必然,也需要人定胜天的偶然。

-END-

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/荆轲 编辑/荆轲

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