前段时间，北京2022年第三批次集中供地的18宗地块正式挂牌，其中一块引起了我的注意，理由很简单，18宗地里，它是唯一销售指导价超过10w+的，对比往年却不升反降，它就是北京规自委日前发布补充公告的造甲村6031、6309。提起造甲村，关注京楼的人们更熟悉这里的另一个名字—中海甲叁号院；很多围绕这块地的测评都习惯拿它起个话头，因此关于6031、6039的热门讨论，也集中
前段时间，北京2022年第三批次集中供地的18宗地块正式挂牌，其中一块引起了我的注意，理由很简单，18宗地里，它是唯一销售指导价超过10w+的，对比往年却不升反降，它就是北京规自委日前发布补充公告的造甲村6031、6309。
提起造甲村，关注京楼的人们更熟悉这里的另一个名字—中海甲叁号院；很多围绕这块地的测评都习惯拿它起个话头，因此关于6031、6039的热门讨论，也集中在这里是否会建起豪宅。但经过我市值1.14万亿低碳坐骑的实地走访，认为把这块地和甲叁类比并不合适。
不看不知道，这是我见过最精分的地块。
有多精分？
豪宅与回迁齐飞，地铁共荒地一色。
咱们先来看它的基本信息。
地块位于三环－四环之间，占地面积约2.3万㎡，建筑面积5.55万㎡，总起始价33.3亿，地铁丰台站C1出口，往南走不到500米，就是咱们的目的地，北侧，就是丰台火车站，位置和交通都在丽泽辐射中心。
或许因为刚投入使用，工作日的站前广场略显冷清。这宗地因为是三通一平供地标准，目前应该还在平整阶段，整个项目都被施工围挡拦了起来，比起地铁口旁颇具规模的街商，地块周边最瞩目的配套，就是这座火车站。
丰台站站前广场
虽然挂牌信息标注9号院花乡站（现丰台南路站），但实际距离还有1.4公里左右，项目南北西侧邻三条主马路，分别是桥安西路、万华街和丰台南路，除了丰台南路白天有点嘈杂，其他路段过车不算多，目前来看比较安静。
值得注意的是，这里的“邻街”是怼到您小区边上的临街，加上地块本身面积不大，可以预见将来生活配套还是依赖两座地铁口，如果建起豪宅，隐私不会太好。
周边住宅密集，但以均价6w+的回迁房和老小区为主，也有像中海甲叁號院、葛洲坝北京中国府、钓云台这类豪宅，但更细化的生活配套如餐饮洗衣、小型商超乃至宠物医疗都是集中在人口更密集，生活面更琐碎的回迁和老小。
而像医疗这类大型配套，周边北京丰台医院（南院区）、三环英和医院等公立服务满足普通医疗需求，同时3km范围内也有天坛医院、解放军总医院第五医学中心（南院区）两家大型综合类三甲。
学校商超，地块东侧就有两家运营中的社区幼儿园，但规模较小。不过丰台尽管教育板块薄弱，但我个人看法是不用担心，因为看一块地附近学校够不够，比查资料更直观的方式是随便找家消费不高的小吃店，看学生们是跟着家长来的，还是结伴来的。从蜜雪冰城的拥挤盛况来看，学校数量不是问题，追求质量也有十二中（科丰校区）、丰台八中、首师附属丽泽中学等可供选择。
商超就我观察到的，能腿儿着到的范围还是以烟酒超市和便利店等居多，不过好在附近3km直径里就有资和信百货、龙湖北京丽泽天街等购物中心，又有双轨加持，采购不是问题。
综合来看，这块地就像个中规中矩的优等生，南三环+双地铁是高分项，其他配套成绩也在中上游，但它的劣势也很鲜明，比如规模性的配套都集中在地铁口，尽管地处南三环，但周边目力所及依然是新村面貌。再比如对面就是丰台站，将来是一个主要走普快的交通枢纽，必将带来人员嘈杂，圈层混乱的后患，周边宽马路便捷出行的同时，也牺牲了发展配套的空间。
要我说，此处的豪宅，也是“平地起高楼”，安插在周边一众回迁和老旧的合围中，缺乏豪宅的界限感，而科怡路、恒丰路交界的甲叁，虽然门前同样明晃晃的大马路，但少了直面火车站的挑战；甚至与地块东西两向的葛洲坝北京中国府，因为位处生活区的环绕，隐私性还更好些。
人们对豪宅的传统认知里，清幽的环境、核心的地段、高端的产品，三选其二。在北京城区，这个配置被简化为地段+产品，而我实际走下来，发现这里的豪宅逻辑很简单，就是我在这么贵的地价上，盖出大面积的产品，并且在户型和内装上给出豪宅的配置。
葛洲坝北京中国府
近年京楼土拍都在随着规划往城郊外迁，曾经不被看好的南三也逐渐中心化，但距离真正的核心，还有一定的发展距离。
造甲地块的精分就在，它没有哪一块是完全独立的，但也没有哪一项资源是高度集中的，就像与之相邻的宽敞马路，洁净平整，却因为路面的荒凉和邻街（丰台南路）的混乱，有种骨质疏松般地底气不足；而它精分的气质也充当起一道道无形却有质的界河，把人们的生活隔离在“自洽”的一步之距。
毕竟，抛开那些营销概念，唬人头衔，在我看来一块地的好坏，不在地价的高低，也不在它接手的开发商名号响亮，而在于这套轻松的“养成逻辑”背后，它自洽与否？
甲叁20年8月开盘至今，首开户型仍有存量在不断加推，12w+的均价难逃城中村的冷遇，今年10.6w的指导价看似居高，实则是市场冷静的讯号。
10w+指导价，2.4容积率，加之周边建起的豪宅矩阵，这里将来建不建豪宅？算不算豪宅？届时大家心中自有分晓。
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