今年以来,听得最多的是房贷利率一再走低。首套住房按揭利率破天荒来到了4%左右，接近公积金贷款利率。因此，经常有客户咨询我一个问题，利率降这么多，我的房贷怎么只降了一点点，甚至有的客户说自己的房贷没一点变化。让我们先来看一下房贷利率的构成：LPR+加点数，其中，LPR是根据每个月20号央行公布的银行间市场利率报价加上浮动点数得出的。注意，央行每次调整的也是这个LPR,你可以近似的把它看作原来
今年以来,听得最多的是房贷利率一再走低。首套住房按揭利率破天荒来到了4%左右，接近公积金贷款利率。因此，经常有客户咨询我一个问题，利率降这么多，我的房贷怎么只降了一点点，甚至有的客户说自己的房贷没一点变化。
让我们先来看一下房贷利率的构成：LPR+加点数，其中，LPR是根据每个月20号央行公布的银行间市场利率报价加上浮动点数得出的。注意，央行每次调整的也是这个LPR,你可以近似的把它看作原来的基准利率。于是乎，你之前的房贷假如是基准上浮20%，假设基准是4.9%，上浮20%后利率来到5.88%，换算成最新的五年期LPR利率即为4.3%加153基点(bp)。一旦完成了这个转换，加点数就固定下来了，以后LPR不论涨跌，咱都得是加153个基点。而之所以央行要进行这个转换，是基于以前固定利率的弊端，更好地实现利率市场化。每个人只有一次利率转换的机会，因此，如果当时选择了固定利率，那么贷款期间将一直保持这个利率。因此，月供也不会有变化。我接触的不少客户因为是在15年左右办的贷款，那时利率打7折，选择固定利率其实也是不错的选择。但绝大部分客户都是选择了浮动利率，而且2021年1月起，只能签订浮动利率合同，因此，未来浮动利率是大部分人的贷款执行标准。
浮动利率长期看是一个循环，就像美国从0利率加息到现在的3.25%，我国也应该会逐步降息然后在加息起来，完成一个往返周期。因此，当我们选择了LPR利率，就要承受未来一个由降到升的利率过程，当然这个时间跨度是很长的，目前近几年还是会保持平稳下降的态势。
问题是，房贷利率不同与LPR，LPR的每一次出台都是根据国家整个信贷规模，社融数据，乃至居民储蓄等一揽子因素所确定的基础利率。而房贷利率更多的交给了房地产市场，更像是一种政府指导利率。国家只规定了下限。由于房地产销售陷入了低迷，基本各家银行都按照利率下限执行。这就导致了房贷利率像坐上了滑滑梯，首套房利率从2021年初的5.73%一口气降到了目前的4.1%，这段期间办理的房贷都会感觉立马都晾在了山腰上，刚刚心里窃喜拿到了低利率，不想马上更低的利率从天而降瞬时觉得空欢喜一场。
站在借款人的角度，这样的房贷利率其实是与市场利率脱轨的。因为，房地产的调控力度往往超出了正常利率变动范围。作为购房者很难不敏感，看到周边有人能享受最低的利率，不免有些羡慕嫉妒恨。因此，很多人都在想办法降低利率，这正好也形成了一个极大的需求端。于是乎，各种转贷广告乱花渐欲迷人眼，中介不厌其烦的向人们推销。拿出办好了的案例，加上给各种打包票鼓吹，让人觉得转贷是没有风险的最优选择。
转贷一时爽，抽贷心啪凉。房贷转经营贷是国家明令禁止的，利用贷款品种之间的利差进行套利的行为也严重扰乱了金融秩序。违规操作的金融机构会收到监管部门的严厉处理。而借款人则要承受被贷款金融机构抽贷或者勒令停止贷款，被迫提前还贷的风险，一旦如此，只能打落门牙往肚里吞，追悔莫及了。
除了提前还款，还有什么办法可以降低存量房贷的负担呢？欢迎大家在评论区留言。
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