网络上关于投资房产失败的案例不少，但大多语焉不详，无法判断其真实性，而且少有涉及北京的。最近我看到一个案例，可以说记录得相当详细，标的物位于通州，分享给大家，希望通过案例分析的方式还原过程、找出问题，提高大家的风险防范
网络上关于投资房产失败的案例不少，但大多语焉不详，无法判断其真实性，而且少有涉及北京的。
最近我看到一个案例，可以说记录得相当详细，标的物位于通州，分享给大家，希望通过案例分析的方式还原过程、找出问题，提高大家的风险防范意识。
乍一看有点难以置信，560万入手，450万卖出，也就亏了100万出头，这370万从何说起呢？然后我又仔细看看了明细，还真亏了这么多。
这5年到底发生了什么？
首先，买入价格560万是净价，也就是卖家到手价，而不是买家到手价，买家付出的总成本还要加上交易费用。
其中中介费、契税和个税比较常见，这个“众筹310万5个月利息”是什么鬼？
其实这就是一种短期过桥贷款，买家一定是全款购房但手上现金不足需要过桥。5个月利息25万9对应310万借款，年化利率20%，月利率1.67%，看着吓人，但也属于正常的民间借贷利率。如果是没有抵押，甚至可以算“友情价”。
24万的个税说明此房产不满足“满五唯一”的条件，即使全款交易做低了价格，20%的税率依然让人肉疼。
综上，此套房的买入成本并不是560万，而是610万。
接着再来看看抵押贷，这部分才是亏损的大头。
2017年廊坊银行400万抵押贷，归还了310万众筹款、利息以及交易费用后还剩40万左右，刚好够还1年左右的抵押贷利息。此次抵押贷的月供为3万，还款方式应该是先息后本（每月只还利息，到期一次性归还本金），月利率为0.745%，年化8.94%。
2021年归还了400万廊坊银行的抵押贷（过桥垫资），然后又贷款了460万，买家没有透露此次贷款的银行和贷款种类，但根据经验，大概率是抵押经营贷。新贷款的月利率为0.39%，年化4.7%。
以上的操作业内称之为“倒贷”。至于为什么要这么做，要么是由于银行抽贷，要么是为了降低资金成本（利息）。我们猜测后者的可能性更大。
其他明细都比较清晰，无需过多解释，只是最后两项房租收入和装修支出正负号弄反了，不过因为两者相抵，不影响最终结果。
总结起来，由于房价下跌损失160万左右，财务成本（利息和各种手续费）210万左右，合计亏损约370万左右。买家投入自有资金210万左右，不仅本金亏光，还倒贴160万。
我们能从这个案例中学到什么？
第一，不要过于乐观并对风险时刻保持警惕。
这个案例中的买家就是对于未来过于乐观了。那些没有亲身经历过2017年3月北京房地产市场最疯狂阶段的人，很难理解当时人们的行为。
而我刚好完整地经历了上一轮北京房地产市场的整个周期，详见《四年后，我又出手了》
所以我非常理解买家当时的心态——等待未来半年房价再涨50%就卖出获利，而且她已经多贷了40万以应付未来一年的贷款利息，看上去已经准备的很充分了。但后面发生的事大大超出了她的预料。
从2019年下半年我对于北京楼市的态度从悲观转为乐观之后，我经常在文章中提示风险，比如《该买就买，量力而行》。如果未来北京房价走高，我提示风险的频率可能会继续增加。
第二，慎用抵押贷、经营贷
本来使用抵押贷、经营贷购房就属于违规行为，所以银行一旦发现，抽贷是必然的。
这也是为什么我从来都不建议大家使用抵押贷、经营贷的原因，即使是最近两年因为疫情原因经营贷利率大幅低于房贷的情况下。
第三，购房区域选择
通州在上一轮北京楼市上涨中是涨得最早、涨得最多的区域之一。所以选择通州作为投资标的一点也不意外。只是买家可能过分乐观地估计了通州解除限购的时间。
如果选择其他区域结果会不一样吗？我看未必。回顾这5年，2021年前北京大部分区域的房价相比2017年都是下跌的，只是幅度不同而已。2021年以后，部分热点地区尤其是热点学区上涨了一波。即使不买通州买了这些热点地区，最好的结果也就是少赔一点，赚钱绝无可能。
第四，及时止损
如果买家能在发现楼市政策调整、市场趋势发生变化之后及时卖出，就可以大幅降低损失。
但这说起来容易，做起来难。已经投入的成本和房价下跌在没有卖出之前都是浮亏，而一旦卖出就变成了真实的亏损。刚刚高价买来的房子马上低价卖出，很多人心理上根本无法接受。
第五，买房需要知识储备
最近有一种说法越来越多地被提起：未来房地产市场将分化，闭着眼睛赚钱的时代过去了。
长期来看，我非常同意。所以如果今后还想通过买房保值增值，用知识来武装自己是成功的基本保证。值得欣慰的是，上面案例的买家已经意识到了这个问题。
这也是我还在坚持写这个公众号的原因——不断地回顾过去以验证当初自己的判断（不仅仅是结果，更多的是逻辑）。
最后推荐一本书，塔勒布的《随机漫步的傻瓜》，可以帮助大家更好地理解什么是风险。
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