最新借款论坛,房地产收益率的分界线

今天全网都在刷郑州“大干30天,不复工就查税“的新闻。这个时间和手段都值得人玩味,可以说此轮房产周期中最有代表性的城市就是郑州。因为此轮房地产所有的问题在郑州这座城市得到了体现。郑州的情况也标志着房地产时代的结束,也是整个社会高息时代的结束。1.房地产是中国的

今天全网都在刷郑州“大干30天,不复工就查税“的新闻。这个时间和手段都值得人玩味,可以说此轮房产周期中最有代表性的城市就是郑州。因为此轮房地产所有的问题在郑州这座城市得到了体现。郑州的情况也标志着房地产时代的结束,也是整个社会高息时代的结束。

1.房地产是中国的资产之锚

人民币之锚是外汇,但是国内资产之锚绝对是房地产,这里面包含房产与土地两部分。因为社会上最主要的四大经济主体的底层主要资产都是房地产。1.个人,中国家庭个人资产房地产及产生的负债总量占比超过70%。2.企业,房地产是第一支柱产业,整个A股公司有四分之一的公司都有房地产相关投资。3.银行:在2018年时管理层做过银行内部压力测试,得出的结论是可以承受住房价20%的下跌,超过30%才会有系统性风险。我认为太自信了,因为银行的低层质押资产绝不仅仅只有个人房贷,银行与地方城投,企业之间的贷款底层最终还是房地产。4.城投,外号第二财政。在这次房产周期中体现的非常明显,城投原本的功能有两条。第一个是地方融资平台,第二个是地方房产一级建设配套商。但现在房企不拿地,城投就得自己承接地方土地,同时搭接金融机构进行土地变现。同时因为城投大规模拿地超出自身开发能力,变成一二级混合地产开发商。但是从自身能力和市场客观情况都不俱备实现”高周转,高质量。”的开发能力。

可以说房地产的重要程度,影响力是无可替代的,这也是许老板为什么敢于在“房住不炒”的政策下继续扩张。因为他过去就数次对赌成功,让华南五虎之一的恒大变成第一。

2.房地产高周转,高杠杆,高息,高税游戏结束。

2008年我接触信托时,当时的房地产信托公司给出了14%的收益率,并且刚兑,我以为是骗子。在此后的中国固定收益产品收益率中一直保持着这样的一个收益率关系。

保险<银行<券商收益率<信托<私募固收<金交所定融<各种无牌理财,基本保持着这种收益大小比较关系。

这其中保险的收益率偏低,饼花得好,带有一定防风险能力。其实就是牺牲一定的资金时间价值,来抵抗某种风险。目标一定要明确,不要想鱼与熊掌兼得。

银行理财的本质就是池子产品,是接受度最高的,也算是店大客小的平衡点。

券商的固收比较小众,只能算是权益投资者的一种调剂。

在这个公式中真正的分界线就是信托,昨天跟一位圈外人解释信托时:“信托就是理财产品安全与风险之间的那道墙,买信托就是在城墙上跳舞!收益超过同时期的信托,那么就意味着你来到风险的原始森林,活不活得了看你碰到的什么野兽!”

信托的收益率为什么是安全与危险的边界,原因两点:首先意味着你的低息渠道已经用完,用个人做类比就是个人在银行的借款额用完,只能借网贷了。这叫处境危险,如果个人用余消费,叫“慢性死亡”,如果用于投资“博一博”。过去信托四大借贷公司,碧恒融茂,为什么碧还能挺到现在,因为在2019年碧开始全面还退信托渠道的融资,开始收缩没有去“博”。

第二点原因是:从08年房地产信托兴起,全社会产业中只有房地产可以符合以下三个条件。1.大规模融资,吸金巨兽。2.产业利润能够承受得起“12-15”个点的资金使用成本。3.高杠杆运行下,现金流充沛。看似矛盾,但很好理解。天量借贷必然产生天量现金流,高杠杆运行下现金池子需要不断注水的同时又可以保证短时期内能提取巨量资金还贷。

2022年之后,不夸张的说所有房地产信托全部爆雷,兑了的也是信托公司用资金池刚兑,占比极少。因为销量下降,池子的水位下降太快,因为价格下跌不足以填平高息,这也意味着还的比进的少,即使全卖出去也不行。

至于高税,大家可以自己去理解。问一下度娘,把税费表看看就懂。更深层次的可以去看看电影“让子弹飞”!

3.没有一个产业可以支撑目前的全国利率

人民币马上破7了,为什么?外部当然是老美强势加息,但从根上讲是全社会的主动缩表。目前全社会个人主体都在主动的降债降支出,意味着借贷行为和能力下降。未来借贷利率继续下降不可避免,没有了房地产这个吸金兽,借贷双方形势互换。过去因为房地产无形之中抬高的资金的使用成本。可以预见的是未来所有的固定收益类理财产品的收益率都会不断降低,因为所有固收产品的本质就是“借贷关系”。

几年前我老婆还问要不要将房贷转成LPR浮动,我跟她说一定要转,因为参考发达国家。随着经济增长速度下降,利率最终形态就是0利率。只是没有想到今年,父母今年收山不做生意了,说要帮提前还一部分房贷,减轻还贷负担好生娃。

未来固定收益产品的低层借贷关系一定是,好的生意不会借高息,放高息的找不到好借主。属于中国固收的黄金岁月在2022年就正式结束了,最后一条尾就是城投为主体的信托,定融,城投债了。

高利率不可持续的表现:

1.超高利息的出现:前几天某城投标准债,技术性违约,虽然最终压哨还了钱。但不是业内人不可会知道是为了筹钱,这家城投在外面开出了20个点的借货条件。即客户收益+金融机构+销售提成的总收益。

超高收益出现是高收益快到头的最主要特征,因为已经开始不计代价了。这笔借款并非是为了还非标,即信托和定融。而是为了还这笔到期标债利息,因为标债的违约所要付出责任和非标有本质差别。我们知道再烂的标准城投债主体,票面利率都不可能高于6,今年更是普遍在4%左右。

目前非标固定收益产品的超高打包收益产品很多,而且是越来越多。因为今年的三四五线城投还负担着托底地方财X的责任。

2.风险扩散转移

3.内债不是债是建立在低息基础之上

城投信仰的存在是因为“内债不是债”,因为以内债务可以通过“印钱”稀释社会平均财富,也可以通过负利率,永续债的方式。这里举一个例子:世界三大资产泡沫之一的日本国债,其债务率257%。屹立不倒的原因就两点第一负利率,第二:收益率太低,所以97%会是本国人持有。同样的道理,未来地方明性债务+隐性城投标准债+不可测的非标信托,定融的规模无法维持时,减负的必然手段就是降利率。

城投的标准债信仰短期破不了,但是非标很难讲。但是可以预见的是未来随着地方负债率的上升,收入的下降,降利率是长期方向。所以说未来固定收益率产品的收益率一降再降,不要意外。

应对:

1.千万不要买收益率高于同时期信托产品收益率,去年以来信托产品收益率就在不断下降,但不代表安全。因为信托公司四大业务中房地产和商业贷款是集体爆雷,政信类产品免强维持,资金池产品又要去填“坑”。

2.降低收益率目标 今年很难过,但是未来十年最好的一年,经济我不敢说,但是固定收闪率是肯定的。这个阶段降低收益目标,以安全为主。同时可以考虑一些可以锁定长期收益率,当然是保证安全性的产品。

3.全球配置,如果条件允许,还是要学习超高净值人群实全多元全球化配置。有时候不是为了增值,只是为了保底。

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