近日，黄埔生活汇收到粉丝私信称，自己差点被中介套路了，自己是刚需，准备在黄埔上车，但预算比较低，中介就给他介绍了“知识城北”的新盘，总价80多万就可以买77平三房，首付3成约25万就能上车，听了很是心动。编者仔细看了中介发给他的楼盘宣传资料，一看名字——雅居乐·悦溪雅苑就不对劲，就没听说知识城有这个新盘，是我孤陋寡闻了吗？好家伙，原来是太平镇的楼盘，在地理位置上确实是处于知识城的北部
近日，黄埔生活汇收到粉丝私信称，自己差点被中介套路了，自己是刚需，准备在黄埔上车，但预算比较低，中介就给他介绍了“知识城北”的新盘，总价80多万就可以买77平三房，首付3成约25万就能上车，听了很是心动。
编者仔细看了中介发给他的楼盘宣传资料，一看名字——雅居乐·悦溪雅苑就不对劲，就没听说知识城有这个新盘，是我孤陋寡闻了吗？
好家伙，原来是太平镇的楼盘，在地理位置上确实是处于知识城的北部，但明明就是从化区，怎么就抱上知识城的大腿了？
△图源：网络
01.
“知识城北”新盘并不在知识城
中介吹嘘太平板块已纳入知识城？
△图源：中介发布宣传资料
所谓“黄埔—从化两区共建项目”，其实是黄埔—从化产业共建合作区。在这件事情上，从化区非常重视，并在《广州市从化区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》指出，“十四五”期间，要紧抓黄埔—从化产业共建合作区建设机遇，争取获得省市合作区简政放权支持，全力打造区域协调发展新高地。
合作区由三大片区组成,分别为从化太平片区、明珠片区、和民乐片区。
其中，太平片区选址太平镇镇区南侧，用地面积约12平方公里，作为中新知识城产业延伸和空间扩展的辐射区域；明珠片区打造生物医药、医疗美容融合发展的“南方美谷”；民乐片区重点打造新能源汽车零部件生产基地。
△图源：广州从化发布
在两区合作模式上，探索“黄埔总部+从化基地、黄埔前端+从化后台、黄埔研发+从化制造”的产业协同发展模式。合作区将以太平大道（S118）、高湖路、从埔高速三条道路构筑起两区互联发展的经济廊道。
的确是有这么一个规划，但一些中介乃至楼盘为了卖货玩出新花样，甚至衍生出“知识城太平区”，极容易误导购房者。
但按照去年底公布实施的中新广州知识城“十四五”发展规划（2021-2025年），扩容后有232平方公里，新纳入了长岭街道，但并没有纳入太平片区，从合作模式上，也能看出太平片区更多是承接知识城产业外溢的功能。
知识城新貌 来源：广州黄埔发布 方俊豪摄
由下图可见，宣传资料上也很直接，“千亿知识城背书”、“知识城CBD”、“太平新城CLD”，竭尽所能给你按头高大上的概念。
CBD我们都知道，CLD又是什么概念？全称为Central Living District，即中央居住区，指的是位于城市居住中心地带，又有城市一流的生活和高尚人文、生态环境的居住区域。
这个词其实是地产商发明的，非城市规划中的专业词汇，是地产商们宣传其城市中高档居住区而专门提出的"伪"城市规划学科中的定义。早在2000年前后，就曾形成一股CLD的概念潮，近些年一直在北上广深等发达城市流行。
在编者看来，CLD也可以叫睡城了，有点像偏僻区域再造新城的意味，只是叫CLD听起来高端大气上档次，所以各位购房者切莫被软文洗脑了，翠花即使改名叫“Rose”，一张嘴我们还是知道你是翠花！
△图源：中介发布宣传资料
一说起从化，我首先想到的是这里的温泉以及优美的自然环境，处于广州的外围区，存在感并不高。
而从化的房价尽管跟市区没法比，近十年来也有所上涨，主要有两大利好：2015年8月，从化撤市设区，户口含金量得到提升；2018年12月底，14号线首期（嘉禾望岗至东风）开通，从化从此迈入“地铁”时代。
如下图所示，在2018—2019年地铁开通后，从化房价涨幅最高，进入破万通道，但近几年走势一般，主要受距离市区远、产业支撑不够等因素影响。
△图源：搜狐焦点
02.
新盘单价1万1，加推150多套
但不少房源显示为抵押状态
目前，太平片区雅居乐·悦溪雅苑单价约11000元/平，百度地图显示，步行到较近的14号线新和地铁站也要2.5公里，要通过公交接驳。
从阳光家缘网了解到，项目近期加推的150多套房源是最近才拿的预售证，显示已售5套，未售147套。（网签有一定滞后性，以实际为准）。
△图源：住建局
值得注意的是，编者发现雅居乐·悦溪雅苑住宅楼（自编2#，裙房连体）1幢大部分房源显示处于“抵押”状态。
抵押有两种情况，一是售出前开发商为贷款将房屋抵押给银行，此时根据其与银行的协议，在一定条件下可以销售；二是售出后购房人为获得贷款将房屋抵押给银行（比如采用按揭付款方式）。
△图源：住建局
建议购房者买房前都应该查询下购买的单元是否处于抵押状态，真要买带抵押的房源，要跟开发商在相关合同上约定好解押的条件以及时间等。
早前，编者也听闻一位从化购房者有类似经历。他在从化鳌头镇某盘售楼部交了首付和定金预购买，销售向其表示该套房子目前在抵押，但解押手续很快、最迟1个月也可以办完，并且在认购选房确认单上写明承诺：如开发商在约定日期解押不成功，退回客户定金及已交的首付。
到期后却仍没解押，购房者直言该楼盘目前施工处于停滞状态，只想按约定拿回定金和首付，但开发商迟迟不退还，由此产生买房纠纷。
所以，若是实力不强的开发商，你就更要慎重考虑烂尾风险，以免辛苦积攒的半辈子的钱打水漂了！
△图源：贝壳找房
再来看看，周边二手房的情况，贝壳买房的数据显示，太平镇人气TOP3的小区房价也基本在1万上下波动，部分房源成交周期甚至快一年，有的业主不得不降价出售。
△图源：贝壳找房
综上，现在楼市行情偏冷，到处都能看到低总价、低首付的楼盘，购房者切忌盲目冲动，做好功课，以免被套路了。
今日留言：你觉得这个楼盘，适合刚需上车吗？
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